Вторичный рынок жилья стагнирует и тянет на дно продажи новостроек
Вторичный рынок в состоянии апатии. Потенциальный спрос на 40% меньше обычного, говорят опрошенные Forbes эксперты.
В начале апреля вице-премьер Марат Хуснуллин допустил появление льготной ипотеки для покупки вторичного жилья, если уже предпринятых мер поддержки «будет не хватать». Опрошенные Forbes участники рынка полагают, что отсутствие активных продаж вторички может навредить и рынку новостроек, так как средства на приобретение нового жилья люди часто получают, продавая имеющуюся квартиру.
Рынок замер
В марте ситуация на вторичном рынке жилья менялась буквально каждую неделю: от ажиотажа в начале месяца до замедления к его концу; к апрелю рынок полностью замер, говорят опрошенные эксперты.
«Всплеск активности произошел 28 февраля, в день роста ключевой ставки, тогда число просмотров объявлений увеличилось на 40% относительно среднего значения за предыдущую неделю, — описывает ситуацию руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов. — Период повышенного спроса был недолгим — первые дни марта. После резкого роста наблюдался спад интереса до мартовских праздников включительно. 9-14 марта активность вновь была высокой, после чего со второй половины марта наблюдается тренд на постепенное снижение спроса. Сейчас в первой половине апреля потенциальный спрос на 40% ниже фоновых значений зимы 2021/2022».
Аналогичную картину наблюдают все опрошенные участники рынка. Большинство констатирует, что к апрелю наступила стагнация. «С начала апреля мы фиксируем заметное падение объектовых звонков, то есть падение спроса. Есть опасения, что в ближайшие месяц-два рынок замрет. Сегодня некоторые игроки рынка просто замерли в ожидании стабильности», — сетует управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов. «После 31 марта на рынке затишье», — говорит директор управления вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
Исключение — элитка
Единственным сегментом, в котором активность просела не столь фатально, стала элитная недвижимость, говорят представители агентств, работающих с высокобюджетным жильем. «Рынок элитного жилья не встал, продажи есть, но, конечно, речь не идет о том уровне, какой мы видели в 2021 году. Сейчас спрос очень медленно, но возвращается, мы фиксируем плавный рост обращений по отношению к концу марта», — делится наблюдениями руководитель направления продаж компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова.
«Если говорить о высоком ценовом сегменте, то доля ипотеки там сейчас не превышает 15−20%. Основная часть сделок в этой категории происходит за кеш. Поэтому повышение ипотечных ставок оказало минимальное влияние на сделки», — поясняет директор департамента инвестиционных сделок Point Estate Евгения Мельникова.
Альтернатива есть
Участники рынка делают оговорку, что «замирание» рынка массового жилья касается сделок классической продажи, когда одна сторона получает деньги, а другая — квартиру. Альтернативные сделки, при которых происходит фактически обмен с доплатой, продолжают заключаться. «С начала марта инвесторы с рынка ушли, а доля альтернативных сделок сильно возросла. Это правильно, на рынке те, кому нужно жить здесь и сейчас», — добавляет ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.
«Уже сегодня не редкость цепочки из 4-5 квартир, но и это не предел», — говорит управляющий директор сети офисов «Миэль» Ирина Пешич. «Сегодня 80% сделок на вторичном рынке — альтернативные. И в связи с дефицитом ликвидных объектов особую актуальность приобрели быстрые «альтернативы», когда сделки продажи одной квартиры и покупки другой проходят практически одновременно», — уточняет Шлома из «Инком-Недвижимость».
Предложение снизилось
По данным аналитиков «Миэль», объем предложения на рынке городской недвижимости столицы в марте оценивается в 35 700 объектов. Сокращение, в сравнении с предыдущим месяцем, составляет порядка 5%. «Число лотов в активной реализации снижается. В конце марта покупателям было доступно порядка 28 000 лотов — на 10% меньше, чем месяцем ранее, и на четверть меньше, чем год назад», — отмечает Попов из «Циан.Аналитики».
«Количество ликвидных объектов эконом- и комфорткласса снизилось примерно на 20% — они были просто вымыты с рынка за счет ажиотажного покупательского спроса, который держался в течение полутора лет», — уточняет Шлома из «Инком-Недвижимость». Однако в начале апреля часть участников рынка зафиксировали частичное восстановление объема предложения. По данным «Инком-Недвижимость», экспозиция прибавила 1,7%, а по наблюдениям «Этажей» — 3,4%.
Что будет с ценами
Цены в течение марта изменялись разнонаправленно, продавцы то поднимали их, то опускали, но итогом месяца стал небольшой рост средней цены квадратного метра, говорят участники рынка. «Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке старой Москвы сегодня составляет 286 700 рублей. За месяц она осталась примерно на прежнем уровне — всего плюс 1,2%, за год прирост составил 12,2%», — подсчитал Шлома из «Инком-Недвижимость».
По данным Циан, в конце марта «квадрат» на вторичке Москвы стоит в среднем 306 100 рублей, годовой рост — 15%. «Рост цен произошел за счет быстрого ухода с рынка недорогих лотов с одновременным выводом более дорогих новинок (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые)», — уточняет Попов из «Циан. Аналитики».
«Цены по итогам марта увеличились на 3-4% в среднем по округам. Минимальная цена зафиксирована в Молжаниновском районе (САО) и составляет 181 000 рублей за кв. м. Максимальная цена отмечается в районе Арбат (ЦАО) — 805 000 рублей», — уточняет главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.
В среднем же по России за прошедший месяц стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла на 3%, а по сравнению с апрелем прошлого года — на 28,7%, сейчас составляет 90 250 рублей, заключает Решетникова из «Этажей».
Участники рынка в начале марта прогнозировали практически неизбежное падение цен на вторичное жилье, но месяц спустя их прогнозы несколько изменились. Теперь эксперты полагают, что у спроса есть шанс восстановиться, а это притормозит падение цен.
«Снижение цен возможно, только если спрос не восстановится, а предложение начнет «вылезать», но пока такого нет», — говорит управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов. «Во втором полугодии собственники, которые будут заинтересованы в срочной продаже, начнут снижать цены на свои объекты, на них и будут ориентироваться инвесторы», — полагает Решетникова из «Этажей». «Рассчитывать на то, что нормализация ситуации неминуемо приведет к снижению цен на жилую недвижимость, преждевременно», — считает управляющий партнер компании Freeviser Михаил Паюшин.
Новостройки на очереди
Отсутствие продаж на вторичном рынке может подорвать и спрос на новостройки, поскольку значимая доля покупателей первичного рынка сперва продавала имеющиеся у них квартиры, а вырученные деньги вкладывала в строящееся жилье, говорят опрошенные эксперты. По оценке Хачатуровой из Apple Real Estate, доля покупателей, которые ранее приобретали новостройки за счет продажи своей недвижимости, составляет 30%-40%. Теперь эти люди либо откажутся от покупки, либо согласятся на большие скидки при продаже своих квартир.
«Первичный рынок наполовину зависит от продаж квартир на вторичке, то есть 50% сделок в сегменте новостроек заключается с использованием денег от продажи вторичного жилья», — полагает Шлома из «Инком-Недвижимость». По его мнению, именно об этой зависимости друг от друга двух сегментов рынка и говорил Марат Хуснуллин, когда допускал появление льготной ипотеки для вторички.
«По нашим оценкам, в обычных условиях от 35% до 50% квартир на вторичном рынке продавалось с целью дальнейшей покупки квартиры в новостройке, поэтому постепенно отсутствие этого сегмента покупателей начнет оказывать давление на рынок первичного жилья и снижать спрос на нем», — прогнозирует заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
«Безусловно, если вторичка встанет, то будут проблемы и у новостроя. Если оставить ситуацию на самотек, то рынок вторичной недвижимости может просесть, потянув за собой и остальные сегменты. Нельзя поддерживать только одну часть спроса на рынке», — резюмирует заместитель генерального директора «ДомДА» Дмитрий Екимов.
Комфортная ипотека
Участники рынка полагают, что восстановлению вторичного рынка будут способствовать два фактора: возвращение хоть какой-то стабильности в общую обстановку и снижение ипотечных ставок на «вторичку до приемлемых уровней». «Значимой разницы между рыночными ставками по ипотеке при ключевой ставке 17% или 15% не так много. В обоих случаях эти условия крайне не комфортны для большинства заемщиков», — констатирует Попов из «Циан.Аналитики».
При высоких ставках даже заемщики, согласные с такими условиями, часто не могут получить ипотеку, так как банки ужесточили требования, отмечает генеральный директор компании Online-Ipoteka Иван Веденисов. «Во-первых, платежеспособность заемщиков падает, а риски потери работы или сокращения дохода растут. Во-вторых, в настоящий момент действуют меры, направленные на поддержку проблемных заемщиков — мораторий на банкротство и кредитные каникулы. В этих условиях банки ужесточают скоринг-модели: сокращают коэффициент «обязательства/доход», предъявляют более высокие требования к качеству кредитной истории, отдают предпочтение заемщикам с первоначальным взносом более 30% от стоимости жилья и полностью официальным доходом», — объясняет он.
«Ставки по-прежнему остаются заградительными, рынок начинает активизироваться, когда они опускаются ниже 14-15%, а собственники, ощущая недостаток покупателей на рынке, делают дисконт», — полагает Решетникова из «Этажей». Покупатели начнут возвращаться на рынок при ставке по ипотеке 10-12%, считает Хачатурова из Apple Real Estate. «Заметно улучшит положение дел на рынке ставка 12%, идеал — это 10%, он практически вернет спрос», — говорит Шлома из «Инком-Недвижимость».
Sorry, you have been blocked
You are unable to access restate.ru
Why have I been blocked?
This website is using a security service to protect itself from online attacks. The action you just performed triggered the security solution. There are several actions that could trigger this block including submitting a certain word or phrase, a SQL command or malformed data.
What can I do to resolve this?
You can email the site owner to let them know you were blocked. Please include what you were doing when this page came up and the Cloudflare Ray ID found at the bottom of this page.
Cloudflare Ray ID: 6fcff273bd499d43 • Your IP : 178.45.155.83 • Performance & security by Cloudflare
Аналитика и обзоры рынка
Компания «Метриум» оказывает полный комплекс информационно-аналитических услуг. Наши специалисты на постоянной основе проводят исследования первичного рынка жилья Московского региона с мониторингом уровня цен, коммерческих условий реализации, текущих акций и маркетинговых мероприятий по реализации проектов.
В современных условиях изменяющегося спроса и роста уровня конкуренции наличие актуальной информации о текущих тенденциях развития рынка и ценовой ситуации приобретает все более важное значение при реализации девелоперских проектов. В зависимости от стадии и этапа реализации проекта, регулярный мониторинг предложения и спроса на первичном рынке позволяет решить широкий перечень вопросов и задач, которые в дальнейшем определяют конкурентоспособность и успешность продаж жилого комплекса.
В качестве ключевых можно выделить следующие задачи, решение которых невозможно без актуальных данных по текущей рыночной ситуации и прогноза тенденций ее развития:
- оценка инвестиционной привлекательности проекта и перспектив его реализации;
- анализ наилучшего и наиболее эффективного сценария развития территории;
- определение наиболее востребованных форматов жилья, их площади и оптимального соотношения в рамках проекта;
- формирование конкурентоспособной ценовой политики и коммерческих условий реализации проекта;
- прогноз динамики продаж и изменения уровня цен в процессе реализации и т.д.
Привлечение нашей компании для подготовки аналитического заключения по конкурентной среде проекта и перспектив его реализации позволит получить независимое экспертное мнение, которое может использоваться для принятия взвешенного управленческого решения либо стать частью презентации проекта перед потенциальными партнерами.
Сайт недвижимости «Метриум» содержит подробную информацию о текущем состоянии рынка московской недвижимости. Мы регулярно готовим и публикуем обзор цен на недвижимость в Московском регионе, чтобы вы всегда были в курсе и могли отслеживать динамику цен на квартиры и дома в Москве и Подмосковье!
Самые продаваемые проекты Московского региона и их застройщики
Средняя стоимость 1 кв. м в Москве увеличилась за год на 19%, в Московской области — на 21%, основной рост пришелся на период льготной ипотеки. Несмотря на провальную весну, девелоперы заключили сопоставимое с прошлогодним количество договоров, но за счет роста цен заработали на 16% больше.
Осенний ажиотаж компенсировал весенний провал
За 11 месяцев 2020 года на первичном рынке Москвы заключено 71,5 тыс. ДДУ — это на 0,8% больше, чем за аналогичный период 2019-го. Причем в старых границах Москвы спрос вырос на 7,3%, в Новой Москве — наоборот, снизился на 13,5%.
Если декабрьский спрос окажется сопоставимым с ноябрьским, то по итогам 2020 года количество сделок в Москве окажется примерно на 5% выше, чем в 2019-м.
Первый всплеск спроса был зафиксирован в марте из-за резкого обесценивания курса рубля после развала сделки ОПЕК+. Спасая сбережения от девальвации, покупатели вкладывали средства в квадратные метры. Но режим самоизоляции, объявленный в конце марта, не позволил рынку выйти в плюс по сравнению с прошлым годом.
Часть сделок марта прошла регистрацию уже в апреле. Поэтому самым провальным месяцем по количеству сделок оказался май, несмотря на начало программы льготного кредитования.
С июня 2020 года активность на первичном рынке начала увеличиваться. 2020-й запомнился новыми рекордами: в сентябре и октябре впервые за всю историю количество сделок в месяц превысило в Москве 10 тыс. Ноябрь прервал цепочку исторических рекордов по количеству сделок: спрос снизился относительно октября, который должен был стать последним месяцем льготной ипотеки. О пролонгации программы объявили всего за несколько недель до 1 ноября, поэтому именно до конца октября был реализован основной спрос 2020 года — дальнейшее снижение активности в ноябре на 12% было логичным.
Динамика сделок на первичном рынке Москвы, тыс.
По данным Аналитического центра Циан
В Московской области за 11 месяцев 2020 года заключено 61,5 тыс. ДДУ — это на 5,9% ниже, чем за аналогичный период 2019-го.
В целом по Московскому региону с января по ноябрь 2020 года прошло 133 тыс. сделок — в годовой динамике спрос незначительно ниже (на 2,4%) относительно аналогичного периода прошлого года (январь–ноябрь). Если декабрьский спрос окажется сопоставимым с ноябрьским, по итогам всего 2020 года количество сделок в регионе окажется таким же, как в прошлом году.
Динамика количества ДДУ с физлицами в 2020 году, Московский регион
Кол-во ДДУ, тыс. (январь–ноябрь)
Динамика за январь–ноябрь
Динамика за год (оценочно)*
Москва + Новая Москва
Москва + Новая Москва + Московская обл.
* При условии, что спрос по итогам декабря будет сопоставим с ноябрьским
По данным Аналитического центра Циан
Доля ипотечных сделок увеличилась за год с 54 до 64%
В 2020-м на первичном рынке недвижимости Московского региона в ипотеку прошло 64% сделок против 54% годом ранее. В старых границах Москвы в 2020 году доля ипотечных сделок составила 59% (в 2019-м — 49%), в Новой Москве — 67% (в 2019-м — 55%), в Московской области — 68% (в 2019-м — 58%).
До апреля 2020 года доля ипотечных сделок была сопоставима с прошлогодними средними значениями — резкий рост был зафиксирован в мае и июне 2020-го (после старта льготной ипотеки). Начиная с июля доля кредитных сделок стала снижаться, поскольку отложенный весенний спрос был реализован.
Динамика доли ипотечных сделок в Московском регионе, 2020 год
По данным Аналитического центра Циан
Средний чек ипотечной сделки на первичном рынке существенно увеличился: наибольший прирост отмечен для Новой Москвы (+19%) и Москвы в старых границах (+15%). При этом средняя площадь приобретенного в ипотеку жилья осталась на прошлогоднем уровне. Таким образом, льготная ипотека не позволила увеличить среднюю площадь покупки из-за роста цен на жилье.
Средний чек ипотечной сделки, млн рублей
Средний чек ипотечной сделки, 2019 год
Средний чек ипотечной сделки, 2020 год
Разница
Средняя площадь ипотечного лота, кв. м, 2019 год
Средняя площадь ипотечного лота, кв. м, 2020 год
По данным Аналитического центра Циан
Льготная ипотека придала ускорение ценам на новостройки
2020 год запомнится столичному рынку рекордным ростом цен. Воспользовавшись ажиотажным спросом на фоне льготной ипотеки, застройщики уверенно наращивали стоимость. На первичном рынке Москвы средняя цена 1 кв. м выросла за год на 18,6% (до 229,2 тыс. рублей, в рублевом выражении прирост на каждый кв. м составил 36 тыс.).
В Новой Москве зафиксирован бо́льший годовой прирост (+26,2%) по сравнению с новостройками в старых границах Москвы (+17,4%). В Московской области средняя цена кв. м составляет сегодня 110,5 тыс. рублей (+21,3% за год, +19,4 тыс. в рублевом выражении).
В Москве в старых границах и Новой Москве цены находятся на историческом максимуме. В Московской области наибольшее значение было отмечено в ноябре 2020 года. Помимо льготной ипотеки росту цен способствовали девальвация курса рубля, которая отражается на себестоимости проектов, а также переход все большего количества проектов на продажу через эскроу-счета — финансирование строительства осуществляется на заемные банковские средства, а не на поступления от дольщиков.
Динамика средних цен на первичном рынке Московского региона, тыс. руб. за 1 кв. м
| Средняя цена, декабрь 2019 | Средняя цена, декабрь 2020 | Динамика за год, % | Динамика за год, тыс. руб. за кв. м | |
| Москва | 208,9 | 245,3 | 17,4% | 36,4 |
| Новая Москва | 130,3 | 164,4 | 26,2% | 34,1 |
| Московская обл. | 91,1 | 110,5 | 21,3% | 19,4 |
| Москва + Новая Москва | 193,2 | 229,2 | 18,6% | 36 |
По данным Аналитического центра Циан
Основной рост цен пришелся именно на период действия программы льготного кредитования: с мая по декабрь 2020 года цена выросла на 13,1% в Москве. Для сравнения: за тот же период 2019-го прирост составил 3%. В Московской области за время льготной ипотеки средняя цена увеличилась на 12,6 против 8,7% за тот же период 2019 года. Максимальный прирост цен относительно предыдущего месяца в 2020 году зафиксирован в столице в декабре (+4,6%), в Московской области — в ноябре (+4%).
Динамика роста цен на первичном рынке в 2020 году относительно предыдущего месяца
По данным Аналитического центра Циан
Динамика средних цен на первичном рынке Москвы, тыс. руб. за 1 кв. м
По данным Аналитического центра Циан
Динамика средних цен на первичном рынке Московской области, тыс. руб. за 1 кв. м
По данным Аналитического центра Циан
За три года предложение новостроек снизилось в два раза
По подсчетам Циан, на первичном рынке недвижимости Московского региона в продаже находится 64,1 тыс. квартир и апартаментов. 52% объема приходится на Москву, остальные 48% — на область. За прошедший год (относительно декабря 2019-го) показатель снизился почти на треть (–31%, с 92,7 тыс. лотов). За три года объем предложения упал в два раза (–47%, с 120,2 тыс. лотов).
Сейчас объем предложения новостроек в Московском регионе находится примерно на уровне начала 2015 года (в январе 2015-го количество квартир в Московском регионе равнялось 65 тыс. лотов).
Причины сокращения выбора квартир и апартаментов кроются не только в рекордном спросе, но и в стратегии девелоперов, которые вывели в этом году меньшее количество объектов. Не все корпуса с полученным разрешением на строительство выставлены на продажу — поддерживается искусственный дефицит, который также стимулирует спрос.
Объем предложения на первичном рынке Московского региона
Декабрь 2017, тыс. лотов
Декабрь 2018, тыс. лотов
Декабрь 2019, тыс. лотов
Декабрь 2020, тыс. лотов
Динамика за год (с 2019)
Динамика за два года (с 2018)
Динамика за три года (с 2017)