Эксперты «ВозлеДороги.ру» часто отвечают на вопросы по этой теме, дают профессиональные консультации и выполняют заказы на обследование отдельных объектов на трассах. К сожалению, юристы, сопровождающие сделки по приобретению недвижимости, обычно не знают особенностей законодательства, которые определяют размещение зданий возле автомагистралей. Между тем, есть много факторов, существенно органичивающих права собственника и создающих риски для бизнеса. В этой статье мы решили дать рекомендации, на что надо обратить внимание при покупке объектов придорожного сервиса или земли для их размещения.
- владельцам и сотрудникам компаний, которые развивают придорожный сервис, но пока имеют мало опыта в размещении объектов на трассах;
- предпринимателям и инвесторам, которые планируют заработать на недвижимости возле автодорог;
- риэлторам, юристам и девелоперам, которые занимаются коммерческой недвижимостью, но не знают особенностей применения законодательства относительно придорожного сервиса;
- всем, кто планирует купить землю на расстоянии ближе 150м от трассы.
Все эти люди имеют одну общую цель: снизить риски или совсем их исключить. Команда Возледороги.ру делится своими знаниями и опытом.
Есть 2 основных заблуждения относительно участков возле дороги.
Первое заблуждение: есть частная земля вдоль дороги — можно сделать съезд. Но нет: близок локоть, да не укусишь!
Дорога — это такая же коммуникация, как газовая труба или электросеть. Вы же не можете просто взять и подключиться к ним, никого не спрашивая, без технических условий (ТУ), проекта и разрешения?
Вот, например, как происходит подключение газа. Получаете ТУ, на их основе заказываете у специалистов проект, согласовываете проект в Газпроме, а потом заключаете с уполномоченной компанией договор на выполнение присоединения. Проще говоря — на физическое выполнение работ. После того, как работы выполнены, необходимо сдать их эксплуатирующей организации — подписать Акт ввода в эксплуатацию. Ну и наконец заключить договор на обслуживание линии и/или предоставление услуги. Вот теперь можно пользоваться и платить за фактически потребленный газ.
Точно так же и с присоединением к дороге: ТУ — проект — согласование проекта — разрешение — строительство — ввод в эксплуатацию — договор на содержание примыкания. Если всего этого нет, компания-владелец дороги вправе «отключить» ваш объект от коммуникации-дорожной сети.
- вам вполне законно могут отказать в присоеднинени к дороге еще на этапе запроса ТУ. Потому что размещение вашего строения повлияет на безопасность движения или нарушит Закон об автодорогах. Или противоречит каким-либо нормативам, проектам, концепциям и т.д.
- наличие действующего объекта — не гарантия того, что к нему нет вопросов у дорожников. Даже если у собственника есть ТУ, согласованный проект примыканий к УДС, акт ввода в эксплуатацию — это не факт, что нет претензий. Единственным документом, который на какое-то время может гарантировать присоеднинение к УДС, может быть справка из Автодора о том, что на момент запроса примыкания соответствуют нормативам, какие-либо прелписания не выдавались и претензии отсутствуют.
- увы, все может измениться в любой момент. Государство имеет право в любой момент изменить «правила игры», и застраховаться от этого невозможно. Например, дорогу реконструируют, и вам придется снова за свой счет делать новые примыкания. Все заново по полной программе. Увы, это требования 257-ФЗ. Хуже для вас, если при улучшении качества дороги повысят ее категорию, а значит ужесточатся требования по расстоянию между примыканиями. Проше говоря — чем лучше трасса, тем выше скорости, тем меньше допускается съездов. Чтобы повысить скоростной режим и безопасность движения. В таком случае объект могут просто «отсоединить» без всяких компенсаций, и это тоже вполне законно. Таких примеров на трассах много. За барьером остаются даже современные комплексы ВИНКов.
Поэтому, размещая объект придорожного сервиса возле трассы, вы должны очень внимательно относиться к документам на присоединение к дороге, быть готовым к расходам на содержание примыканий и оценивать риски быть отрезанным от этой жизненно важной для вашего бизнеса коммуникации.
Второе заблуждение: на землях промышленности вне населенных пунктов вдоль трассы можно строить любую коммерческую недвижимость. Это не так. Потому что Законом «Об автомобильных дорогах…» (ФЗ-257 от 08.11.2007г.) предусмотрены ограничения на размещение строений в полосе отвода автодороги и придорожной полосе. Полоса отвода — это земля непосредственно под дорогой (с обочиной, знаками и т.п.). Придорожная полоса — территория с обоих сторон от полосы отвода. Полное определение можно найти в Законе. Главное, что вам нужно знать про полосы:
- в них разрешено размещение только объектов придорожного сервиса (полный перечень читайте здесь: http://vozledorogi.ru/questions#item-8 ). Т.е. строить завод или логистический комплекс нельзя. Магазин автозапчастей можно, а магазин сантехники — нельзя. Потому что здания должны быть «предназначены для обслуживания участников дорожного движения». Хотя Законом оговорено, что собственник дороги может разрешить в придорожной полосе и другие виды недвижимости.
- ширина полос индивидуальна и зависит от категории дороги. Дороги в России длинные и разные. На одной трассе придорожная полоса может быть в каждую сторону шириной от 25 до 150м. И если ваша земля окажется в придорожной полосе, то на нее будет распространяться действия ФЗ-257. Встречаются и спорные ситуации: трасса проходит через населенный пункт и ограничения могут коснуться даже участков под ИЖС.
Читайте также: Перевод земли сельхозназначения в пастбища
В рамках одной статьи все требования не опишешь. Главное, что надо знать — наличие земли вдоль дороги не гарантирует ее использования для ваших целей. И чтобы снизить риски, надо узнать об ограничениях. Получите градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и письменно обратитесь к собственнику автодороги. Кому принадлежит дорога — тема для отдельной статьи, следите за публикациями.
Возможно ли приобретение или аренда земли вдоль федеральной трассы?
Обращаюсь к Вам с просьбой помочь систематизировать информацию полученную из разных источников.
Босс поставил задачу найти участок вдоль фед трассы до 250 км. от МСК, около АЗС. Я нашел различные участки, которые теоретически нам интересны. Далее я сделал запрос ЕГРН, жду сейчас информацию.
Какие мои дальнейшие действия, куда обращаться если земля принадлежит властям,что делать если принадлежит частному лицу. Когда следует обратится с вопросом в автодор, какая должна быть категория земель, для того, чтобы построить гостиницу и общепит.
Зачастую земли огромных масштабов, а необходимо лишь 2000 кв.м.
Буду Вам благодарен, если подскажите какой план действие 1) 2) 3) 4). На что обратить внимание, что важнее всего в данном вопросе, чтобы не оплошать?
Согласно ст. 26 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации» для автомобильных дорог, за исключением автомобильных дорог, расположенных в границах населенных пунктов, устанавливаются придорожные полосы.
В зависимости от класса и (или) категории автомобильных дорог с учетом перспектив их развития ширина каждой придорожной полосы устанавливается в размере:
1) семидесяти пяти метров — для автомобильных дорог первой и второй категорий;
2) пятидесяти метров — для автомобильных дорог третьей и четвертой категорий;
3) двадцати пяти метров — для автомобильных дорог пятой категории;
4) ста метров — для подъездных дорог, соединяющих административные центры (столицы) субъектов Российской Федерации, города федерального значения Москву и Санкт-Петербург с другими населенными пунктами, а также для участков автомобильных дорог общего пользования федерального значения, построенных для объездов городов с численностью населения до двухсот пятидесяти тысяч человек;
5) ста пятидесяти метров — для участков автомобильных дорог, построенных для объездов городов с численностью населения свыше двухсот пятидесяти тысяч человек.
Согласно п. 8 этой статьи строительство, реконструкция в границах придорожных полос автомобильной дороги объектов капитального строительства, объектов, предназначенных для осуществления дорожной деятельности, объектов дорожного сервиса, установка рекламных конструкций, информационных щитов и указателей допускаются при наличии согласия в письменной форме владельца автомобильной дороги. Это согласие должно содержать технические требования и условия, подлежащие обязательному исполнению лицами, осуществляющими строительство, реконструкцию в границах придорожных полос автомобильной дороги таких объектов, установку рекламных конструкций, информационных щитов и указателей.
что важнее всего в данном вопросе, чтобы не оплошать?
Важнее всего установить собственника земель вдоль трассы с учетом указанных в приведенном законе расстояний и получить письменное согласие на строительство соответствующего объекта.
Читайте также: Распашка земли в степях
Как взять в аренду землю у государства
Взять землю в аренду у государства возможно, если вы соберете документы и правильно их оформите. Разделяют 4 возможности для завершения данной задачи: проведение аукциона по инициативе администрации населенного пункта или гражданина, оформление аренды участка для льготной категории граждан без запуска аукциона и временное пользование не сформированный земельный участок по фиксированной цене.
Этот процесс может вызвать ряд трудностей и поэтому рекомендуется заручиться поддержкой специалиста, который в консультативной форме поможет оформить аренду земли у государства.
Варианты оформления
Получить участок, собственником которого является администрация города, можно даже без торгов. Самый простой способ инициации процедуры – это обращение на сайт государственных услуг. Получить этот вид сервиса можно лично, посредством участия законного представителя, по почте или через МФЦ. Услуга предоставляется бесплатно. Если вы это делаете через сайт, то сроки рассмотрения документов не превышают 30 календарных дней. Само заявление регистрируется в течение 1 дня.
Заявление может подать физическое и юридическое лицо, а также индивидуальный предприниматель. Предоставление земли может осуществляться без предварительного согласования или с предварительным согласованием места размещения строительного объекта. Процедура аренды земли у государства достаточно сложна и поэтому гражданину или предпринимателю достаточно часто приходится записываться на консультацию с юристом. В этом случае проблема решается намного быстрее.
Срок аренды земельного участка
Сроки зависят от цели, на которую выделяется земля. Если необходимо завершить крупный строительный объект, то государство может предоставить землю на десятки лет. В некоторых случаях временной промежуток определяется сроком действия соглашения.
Временной промежуток бывает двух типов:
- Краткосрочный — от 1 до 5 лет.
- Долгосрочный – от 5 до 49 лет.
Особенности формирования временного промежутка описаны в законодательстве (земельном кодексе). Срок зависит от цели, которую перед собой поставил арендатор. Если речь идёт о строительстве или реконструкции объекта, то обычно для девелопера требуется от 3 до 10 лет. Для жилого комплекса выделяется временной период до 20 лет. Для комплексного освоения территории назначается 3-5 лет.
Срок определяется в процессе переговоров и составления договора на предоставление услуг со стороны администрации города. Если это соглашение было заключено до 1 марта 2015 года, то арендатор имеет право на автоматическое продление на 3 года. Аренда земли у государства возможна сроком на 49 лет.
Как получить землю в аренду у администрации города
Существует 4 основные возможности для получения участка. Выбор конкретного способа зависит от статуса гражданина и его цели. Обратите внимание на тот факт, что весь процесс имеет множество подводных камней. Поэтому если вы решили сделать это самостоятельно, то грамотным решением будет сотрудничество с опытным юристом.
Для проведения аукциона необходимо сделать схему расположения земельного участка, на котором будет выполняться строительство объекта. Составлением документа занимается потенциальный арендатор или администрация населенного пункта. После рассмотрения всех необходимых бумаг, в назначенную дату начинается аукцион. По итогам этого процесса услугой аренды будет пользоваться тот участник, который готов дать наибольшую годовую оплату.
Способ 1. Аукцион инициирует администрация города
Если правление населённого пункта заинтересовано в получении прибыли от аренды земли у государства под бизнес или строительство, то она может организовать данное мероприятие. В данном случае все задачи для проведения аукциона решает администрация – также она самостоятельно определяет сроки сдачи в аренду. Работник правления города обязан уведомить о начале мероприятия за 30 дней.
Правила проведения аукциона также устанавливаются государственной организацией, предоставляющей услуги аренды. Она оглашает данные о дате, месте и особенностях осуществления мероприятия – обычно эту информацию можно увидеть в СМИ или на специальных государственных сайтах. В аукционе может принять участие любой предприниматель или застройщик. Перед регистрацией следует прочитать описание, где оглашается предмет торгов, его кадастровый номер и другие параметры.
Для одного лота выделяется 1 участок земли. Обычно стоимость земли в аренду у государства под строительство относительно небольшая, что делает возможность участия для людей с небольшим уровнем дохода.
Читайте также: Как удобрить землю перед посадкой лука севка
Способ 2. Гражданин инициирует аукцион
Согласно текущей версии законодательства любой гражданин может инициировать проведение аукциона для получения участка, который находится в кадастровом учёте. Чтобы увидеть список земельных участков, доступных для проведения данного мероприятия, следует обратиться в МФЦ.
В центре сотрудник формирует и выдает выписку, которая будет описывать параметры земли. Для каждого участка создается кадастровый номер, который даёт возможность идентифицировать его и узнать такие характеристики как площадь, цену, местоположение и схему.
Далее следует этап формирования заявления аренды земли у государства, которое отправляется для администрации города. Этот документ рассматривается в течение 60 дней и после завершения рассмотрения высылается уведомление с решением. Далее каждый участник аукциона вносит задаток и мероприятие проводится. После его завершения составляется договор аренды земельного участка.
Всю необходимую информацию следует разместить на официальном веб-ресурсе организатора (администрации города) за 30 дней до начала мероприятия. Также следует предоставить заявление о проведении аукциона с указанием цели аренды земли и кадастровые данные. Также есть некоторые исключения для определенных участков земли, которые описаны в законодательстве.
Способ 3. Аренда земельного участка для граждан льготников без проведения аукциона
Если гражданин относится к льготной категории, то можно составить соответствующее заявление. Это сделать могут ветераны ВОВ, обладатели ордена Герой Труда, родители с большим количеством детей, по удостоверению инвалидности, нуждающиеся, репрессированные и религиозные организации. Также с таким заявлением может обратиться семья, которая потеряла кормильца. В этом случае возможна долгосрочная аренда земли у государства.
Льготники могут оформить договор аренды без торгов – стоимость будет минимальной. Важно помнить, что для каждого региона страны существуют свои правила оформления соглашения. Поэтому следует уточнять особенности получения документа о подтверждении передачи участка во временное пользование. Эту информацию следует уточнять в местной администрации.
Способ 4. Аренда несформированных земельных участков
Несформированный участок – это земля без кадастрового номера. Поэтому такую землю придётся искать вручную или посредством беседы с сотрудников кадастрового отдела. Так как для временного пользования может быть предоставлена только земля с точными параметрами, ее необходимо классифицировать и указать характеристики.
Сначала на карте выделяется участок, который по предварительным оценкам подходит для выполнения строительных работ. Далее потенциальный арендатор осматривает территорию визуально и начинает заниматься разработкой схемы ее расположения. После этого следует нанести визит в кадастровую палату и получить ответ о возможности присвоения номера для выбранного участка.
Если поиски свободной земли завершились успешно, то можно отправляться в администрацию населенного пункта, которая отвечает за конкретную территорию и приступать к процедуре согласования и подготовки документов.
Сколько стоит аренда участка у администрации города
В первую очередь необходимо посмотреть на ценовую политику конкретной администрации. Расценки зависят от расположения земли, особенностей климата в этой местности, целей арендатора и так далее. В любом случае начальная цена обычно не превышает 1% от назначенной цены после кадастровой оценки. Окончательная стоимость станет известна по завершении проведения торгов.
Предприниматели понимают, что аренда участка у государства значительно дешевле рыночных расценок. Также при сотрудничестве с администрацией города исключается шанс мошенничества. Долгосрочная аренда земли у государства – это выгодное предприятие.
Особенности оформления аренды земли в Росреестре
Составление соглашения осуществляется с учетом положений гражданского и земельного кодекса РФ. Узнать все нюансы без юридического образования будет достаточно сложно. В соглашении должны содержаться все необходимые данные (местоположение, цель использования, сроки, цена и так далее).
После составления договора арендатор отправляется в Росреестр для регистрации этой бумаги. Также нужно оплатить госпошлину в размере 2000 рублей.
Заключение
На данный момент у государства достаточно много земли, которую она готова отдать в аренду. Собственность данного вида пользуется спросом и на нее может претендовать любой гражданин страны. Самой распространённой причиной аренды земли у государства является строительство и ведение хозяйственной деятельности.
Чтобы ускорить процесс оформления документов, рекомендуется заручиться поддержкой специалиста.
- Свежие записи
- Особенности стропильной системы крыши
- Гидроизоляция фундамента частного дома — нужна ли она вообще?
- Паркет – лучший вариант напольного покрытия для жилого помещения
- Как сэкономить на строительстве загородного дома
- Утепление дома пенополиуретаном и эковатой менее практично, чем полистиролом и минватой